来自 地产 2019-10-03 15:22 的文章

不然拍的就不是地

  前段时间,星河地产传出土拍市场闹了个乌龙。华东区域投资团队在土地竞拍中心急手乱,操作失误,多加价一轮500万,突破竣工预售许可调整价,导致木渎地块现房销售。随后有消息传出,相关责任人被内部处理,好在除了扣罚奖金外,未有更严重惩戒。

  随着技术的进步,网络土拍逐渐流行,看似正在变的越来越便捷。但技术的进步,仍然动摇不了土地拍卖的底层逻辑,无论是线上还是线下交易,人的因素自始至终都是最重要的。

  然而,人这个因素恰恰又是最不可控的,这导致土拍现场“乌龙”频发,企业损失惨重的同时,还留下笑柄,让人啼笑皆非。

  最近,有位刚入行投资口不久的朋友将这句话奉为口头禅,结果被顶头上司狠狠批了一顿。

  朋友不解,遂来问我,我告诉他:投资拍地看似是一举手好几十亿的痛快事,但其实内里是个穿针引线的心细活。同样也宛如行军打战,背后那些损失惨重的”乌龙“案例可谓不少。

  事件:2012年12月21日,在南京土拍现场出现了一个“大乌龙”——宏发地产的参拍代表没弄清拍卖规则,手一滑300万元打水漂。

  当时拍卖地块为南京浦口限价商品房G68号地块,起拍价1.41亿元,参拍企业有南京宏发地产和东洲地产两家。宏发地产先报价一轮,此时,东洲地产参拍代表毫无动静。

  谁知,当拍卖师落锤之际,气氛过于紧张,喊道有没有加价的时?宏发地产的参拍代表心里一哆嗦突然再次举牌,自己给自己加价300万。

  尽管举牌者举手摇头表示“误举”,但拍卖师没有理睬。结果,宏发地产以1.44亿元获得该地块,一行人只能沮丧离场。

  虽说地产商们不缺钱,但有钱也不能如此任性,这投资拿地可没有彩排,举牌需谨慎!

  事件:2013年5月9日,位于南京主城区稀缺“袖珍”商业地块,即G16地块曾被业内寄予厚望,却被爆出竞拍大冷门。

  该地块位于主城中央门商圈内,周边商业配套齐全,且位于护城河内,拥有有利的环境资源。出让面积12827.6平方米,底价2.69亿元,起拍楼面价5992元/平方米,在主城区这一价格并不高。

  如此看来,并不高的起拍价加上地块的区位优势和环境资源,该地块未来升值空间非常大。然而,原本报名参拍的凤凰传媒,因走错了地方迟到,参拍资格被取消,以此错失了商业黄金地块。

  最终,德胜地产捡了个便宜以2.69亿底价获取,而凤凰传媒参拍代表则一脸无奈地离开。

  凤凰传媒的拿地代表,能不能长点心,损失的可不仅是一块地,可能是整个公司未来几年的发展。

  事件:2013年6月9日,雅居乐首次进军湖南就遭遇了一场土拍乌龙,竞拍时在领先情况下,雅居乐再加价8.9亿元成交,自摆“乌龙”。

  该纯住宅020号地块位于长沙开福区湘江大道,占地面积约4万㎡,起始价17276.0万元。经过50轮出价后,雅居乐报价26096.0万元位居最高价。

  然而,意想不到的事情发生了,在无人再出价的情况下,雅居乐又报出115221.0万元的高价最终竞得该地块,两次出价金额相差约8.9亿元,溢价率高达566%。

  大伙对此表示难以理解,原来背后的线亿是想买另外一块地,结果拍错了。当天同一时间出让的还有021号地块,同样位于开福区湘江大道。最终,被绿地以115041.0万元摘得,该地块为商住混合地,起始价113941.0万元,仅有两次出价。

  不禁感慨,虽是作为进驻湖南的首拍之作,已备好了充足口粮,但是如此心急自然也难吃上热豆腐。

  事件:拿地本是好事,2017年7月13日,备受关注的肥东FD17-10号地块挂牌出让,本以为是为万达定制,没想到半路新城黑马杀出获取。

  该地块为商住型用地,且为限价地块,位于肥东县店埠镇,占地面积264亩(其中商业65亩)。参与此次竞拍的还有龙湖、金辉、碧桂园、旭辉、万科和富力等品牌房企,可谓竞争激烈。

  有意思的是,此次举牌应价有点“象征性”,举牌幅度仅为1万元。此阶段,碧桂园和万科在一轮举牌幅度仅为1万元的竞价后,宣布退出书面报价。

  此后,在不知道对方报价的情况下,各家公司只能根据自己的判断来报价。然而,新城这边相关投资人员因对对手判断不够准确,最终以高出第二名万达约15亿元的报价竟得该地块,溢价231%。

  由于价格过高,而在新城控股内部此次拍地被定为“失误”,投资研究部相关责任人全部遭到降职降薪并扣罚奖金的处理。

  由此可见,纵有一统商业江湖的雄韬伟略,但其投资人员前期摸底准备不足,新城交出了高昂的学费。

  事件:2018年8月22日,广东惠州大亚湾西区GJB2018-012地块的拍卖,创下惠州土拍史上最高溢价率。

  该地块位于大亚湾西区荷茶地段,属于批发零售、城镇住宅用地,出让面积6227㎡,建筑面积23662.6㎡,起始总价为3715.02万元,起始楼面价为1570元/㎡。地块周边产业人流分布密集,商业及教育配套完善,地段较佳。

  此次拍卖,采取网上竞买申请,竞价增幅不少于20万元的整数倍。然而,竞拍一分钟3千万变7.9亿,楼面价高达33316元/㎡ 。荣盛地产旗下惠州市金泓投资有限公司报价78835万元,楼面单价33316元/㎡,溢价率高达2022%。

  拍卖结束,一则天价拍地的消息刷屏社交网络。该地块竞得者金泓投资站出来称,该事件系相关工作人员在报价过程中操作电脑出错,致报价出现极大偏差。据拿地宝报道,最终经双方经过沟通协商,没有罚没荣盛地产的保证金,地块也被重新挂牌转让。

  操作失误在网拍过程中极易发生,一个小数点没点对就是几千万、几个亿的价差,投资拍地可不是闹着玩,秀的可是真功夫,还是谨慎竞拍吧!

  事件:2013年7月17日,长沙万科以9.63亿元的总价拿下长沙岳麓区梅溪湖编号为[2013]网挂033号、034号两宗地块。

  为此,竞拍对手长沙卓越不高兴了,公开发声明指出因为网上交易系统出现错误,导致公司无法参与竞价,错失了原本志在必得的地块。

  长沙卓越营销服务部副经理朱鸽更是直言:“只要长沙万科一日没缴纳土地出让金,没正式签订土地出让合同,就不会放弃与长沙国土局就重新网上挂牌出让地块的协商。”交易系统奔溃的BUG导致一场抢地纠纷爆发,火药味十足。

  也难怪,长沙卓越当天为了成功拿下这两块地,将办公室里所有的网络都暂停,力保本次登录交易系统拍地的电脑网拍成功。竞拍过程中,就当卓越离成功仅一步之遥时,戏剧性的事情发生,网上挂牌出让系统转入加时竞拍时,长沙卓越的电脑屏幕上,“是否出价”的窗口始终没有再弹出来。

  当多次刷新网页后,只经过4次报价的长沙梅溪湖片区两地块,已在其眼皮底下被长沙万科斩获。为此,长沙卓越自然心有不甘,这是继雅居乐11亿元拍地“乌龙”事件之后,长沙土地出让再次曝出的“罗生门”。

  然而无论是卓越,还是雅居乐,两家企业均对出其让结果不认账,将矛头指向长沙市国土局的国有建设用地使用权网上挂牌出让系统,看样子,这个锅交易系统背定了。

  事件:2018年6月13日,由美的置业拿下的大沥江夏立交TD2018(NH)WG0012地块被判成交无效。

  该地块位于大沥广佛路与岭南路交界,占地超2.3万㎡,土地用途为商住地。此次竞拍仅有三家房企参与网上竞价,且仅经过15轮的报价就成交,于是有网友表示成交价较低。

  然而,令人意外的是,在竞拍过程中网上土拍系统出现突发崩溃现象,5分钟左右系统才恢复正常,此时系统页面已显示美的置业获得该地块,溢价率约14%,楼面价11970元/㎡。

  对于美的置业来说,这本是件高兴的事,但是佛山市公共资源交易中心对其交易平台数据进行排查后,最终结果为TD2018(NH)WG0012地块网上竞价过程中云平台服务器出现异常,导致无法正常进行,交易结果无效。

  对于此结果,美的置业也是欲哭无泪,“煮熟的鸭子”飞走了。同样的还有今年7月,朗诗宁波江北区JB12-02-08a地块,因浙江省土地使用权网上交易系统数据库异常,成交结果无效。出现此BUG,谁又来承担美的置业和朗诗的心灵损失呢?

  事件:2015年6月30日,南京鼓楼滨江2015G16号地块因其土拍主持人的意外落槌,导致各房企集体炮轰。

  该地块位于恒嘉路以东、月苑南路以南,属于二类住宅用地,出让面积19088.18㎡,起始楼面价为11420元/㎡,低于北侧地块恒大翡翠华庭的楼面价15408元/㎡,有前车“高价地”坐镇,此次拍卖也是吸引了招商、仁恒、保利、中海、金地、中铁建等开发商到场。

  就在3轮加价还未喊完时,主持人直接落槌。于是,各房企纷纷表示不满,喊道:“没有喊第二次,怎么直接喊第三次落槌了呢?”现场一度陷入混乱局面,迫于无奈只能重新竞价。最后,经过48轮竞拍,中海以39.4亿夺得该地,溢价率31.7%,折合楼面价15039元/㎡。

  可见,土拍主持人并不好当啊,不仅要掌握充分的土拍知识及注意要点,更是还要能够看到竞拍者情绪变化,不然拍的就不是地,而是纠纷了。

  事件:2016年10月8日,长假后的第一天,嘉兴三宗地块的出让迎来了上海城建、宁波荣美、上海富力、常州荣盛、万科、新城、嘉兴佳源等十余家开发商到场,上演了激烈争夺战。

  尤其是南湖区2016南-013号地块的拍卖,更是直接导致现场一片混乱,以致拍卖终止。当该地块拍卖过去50分钟,100多轮竞价时,发生了戏剧性的一幕,常州荣盛上元报价10020元/㎡,拍卖主持人落槌较快,可就在落槌的一瞬间,有开发商恰巧举起了号码牌。

  其举牌者包括宁波荣美和上海富力,这两家对成交结果当场提出了异议,不满其结果。根据当时情况来看,由于拍卖主持人落槌与举牌人的速度基本一致,肉眼难分辨,于是该地块暂时中止出让,交由技术部门对其先后顺序进行鉴定。

  20天后鉴定结果出来,最终由常州荣盛竞得该地块。看样子,拍地这事不仅比手速,还要比脑速,看谁反应更快。

  以上,用“细节决定成败”这句话形容投资拍地再合适不过。任何一个低级失误都可能需要高昂的“学费”作为代价。

  在房企中“交学费”事件并不少见,而投资端只是一方面,成本端、设计端、营销端等等都有机会“交学费”。

  因此,随着地产从业者的资历增长,你会发现漫漫长路之上,遍布巨坑,这也难怪一位从业十多年的投资老兵曾经说过:“江湖越老、胆子越小”。

  经历过这些“乌龙”的投资老兵,无不将那些“低级失误”当成自己职业生涯的污点,再不敢谈什么“胆识在前,谋略在后”。